28 de Marzo de 2024

-Inmuebles de propiedad privada en Tuxpan

Por Rogelio Martínez Vera

La mayor parte de la extensión territorial de esta municipalidad es de propiedad privada, es decir, los inmuebles, distribuidos de manera fraccionada, se encuentran bajo el dominio de los particulares. Éstos se justifican como propietarios de ellos, con el título debidamente requisitado, que en este caso, es una escritura formulada por un Notario Público, inscrita tanto ante el Registro Público de la Propiedad  como ante la Oficina del Catastro Municipal.

Desgraciadamente existen no pocos casos en que las personas que dicen ser propietarios de un bien inmueble, carecen por diversas causas de esa situación y, por consecuencia, son simples posesionarios de esos bienes, por justa causa o sin ella. Se expondrán brevemente los casos más frecuentes en los que se da una propiedad o titularidad de hecho, pero no de derecho, por no existir el título de propiedad o el certificado agrario, en el caso de una parcela ejidal, expedido a nombre del titular del inmueble.

Es frecuente en estos casos, que la escritura de propiedad  o el respectivo título agrario existan, pero no están extendidos a nombre de la persona o personas que se ostentan como dueños o titulares de derechos agrarios. Esta situación es muy frecuente. El padre, o aún más, el abuelo murió hace varios años y los hijos o nietos que están en posesión del inmueble o parcela que perteneció a la persona fallecida, creen que por el simple hecho de ser presuntos herederos, dichos bienes son de su propiedad o titularidad. Tal cosa no es cierta, porque carecen del documento que los acredite a ellos como propietarios o titulares de los correspondientes bienes inmuebles.

Efectivamente, por tener la posesión del bien y seguramente la escritura pública o el correspondiente certificado agrario, expedidos a nombre de la persona fallecida,  creen que él o ellos son los propietarios, por el simple hecho de haber sido la esposa, el hijo o el nieto del propietario o titular de los derechos agrarios. Piensan ilusamente que son propietarios por el hecho de tener en su poder el inmueble, así como la citada  escritura o certificado agrario extendidos a nombre de la persona muerta, pero esa creencia no es cierta, precisamente por no contar con la documentación pública que acredite su derecho como titulares de esos bienes.

 Inclusive se dan casos en que el supuesto propietario  de un bien o titular de un derecho agrario vende el inmueble o fracciones de él a terceros y, para tal efecto, celebran  contratos privados de compraventa sobre esos inmuebles. Ignoran que ese contrato está afectado de nulidad, porque en primer lugar, quien vendió no es el titular del derecho y además, porque la venta de parcelas ejidales está prohibida por la ley agraria.

 En otras ocasiones, cuando se trata de bienes ejidales ubicados en zonas urbanas, los correspondientes comisariados ejidales suelen proceder a vender fracciones de esas tierras a particulares, apoyando dichas ventas en acuerdos tomados en Asambleas de Ejidatarios, quienes “autorizan” dichas enajenaciones. Para que estas ventas sean válidas, debe acudirse ante la autoridad agraria federal correspondiente, para el efecto de que ésta expida la resolución mediante la cual otorgue el título agrario o, en su caso, la resolución que reconoce el derecho de propiedad privada a su titular, desincorporando ese inmueble del sistema ejidal y éste acuda ante Notario, a que se le extienda la escritura correspondiente.

Desgraciadamente hay ocasiones en que las personas se apoderan de cierta extensión de tierra, ya sea de propiedad pública, ejidal o privada y fincan ahí sus viviendas sin el consentimiento del estado, si el bien es de dominio público o del propietario particular o del ejidatario o comisariado ejidal correspondiente. En este caso, esas personas reciben el nombre de “posesionarios” o “paracaidistas”, puesto que llegan y se asientan ahí, por decisión unilateral, sabedores de que no les asiste el derecho y permanecen apoderados del predio por tiempo indefinido, conduciéndose como propietarios del mismo.

Es frecuente que esa situación permanezca así por varios años. Después de pasado algún lapso, esas personas empiezan a solicitar la dotación de servicios públicos como: trazado de calles, pavimentos, banquetas, electricidad, redes de drenaje y agua potable, así como mercados, escuelas y templos, entre los servicios más importantes. En estos casos, las autoridades municipales son muy tolerantes y, a fin de evitar un estallido social, a medida que lo permite su presupuesto, empiezan a prestar algunos de esos servicios, pero generalmente no se preocupan por la regularización de esos predios, debiendo actuar necesariamente en el sentido de ajustar a derecho la posesión de esos inmuebles.

En materia de predios que tenían vocación agraria, pero que ahora se encuentran ubicados en zonas urbanas y que están ocupados por “posesionarios”, las autoridades agrarias  se han dado a la tarea de regularizar esos predios y, no obstante los abusos cometidos en el pasado por el ejidatario o el posesionario, se ha procedido a reconocer la propiedad de esos bienes a sus ocupantes, bajo ciertos requisitos. Para tal efecto, el Gobierno Federal creó desde hace ya más de 40 años un organismo llamado Comisión de Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT), que es la que se ha encargado de esa tarea, que parece no terminar nunca, dada la enorme cantidad de predios irregulares que existen y se siguen dando en todas las latitudes del territorio mexicano y porque la iniciativa la deben tomar los propios “posesionarios”. 

Se considera que la autoridad municipal, que es el órgano público que está más cerca del problema, debe ocuparse de la solución de él, ya sea directamente o impulsando la actuación de los órganos estatales correspondientes, a fin de reordenar la propiedad inmobiliaria de su jurisdicción, que actualmente presenta graves irregularidades.